Clés posées à côté d'une maquette de maison

Immobilier et biens

Droit des biens, servitudes et troubles de voisinage

Un mur mitoyen fissuré par les travaux d'à côté, un passage contesté après une vente, une haie qui empiète : les conflits de voisinage durent longtemps quand on les laisse s'installer.

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Le droit des biens a été profondément réformé avec l'entrée en vigueur du livre 3 du nouveau Code civil, en septembre 2021. Les règles sur la propriété, la mitoyenneté, les servitudes et les troubles de voisinage y sont désormais rassemblées et, sur plusieurs points, modernisées.

Dans une commune comme Uccle, où les maisons mitoyennes, les jardins et les chantiers de rénovation se côtoient, ces questions sont quotidiennes. Elles se posent aussi bien entre particuliers qu'entre un propriétaire et le promoteur qui construit sur la parcelle voisine.

Avant toute procédure, je privilégie une lecture des titres de propriété, des plans et de la situation sur place. Beaucoup de conflits se règlent dès qu'on sait précisément ce que disent les actes.

Le cabinet intervient notamment pour

Les situations les plus fréquentes dans cette matière

Troubles de voisinage

Indemnisation des nuisances excessives, même sans faute, notamment pendant un chantier voisin.

Mitoyenneté

Murs et clôtures mitoyens, acquisition de la mitoyenneté, frais d'entretien et de réparation.

Servitudes

Passage, vues, écoulement des eaux : existence, étendue, modification et extinction.

Limites et bornage

Empiètement, désaccord sur la limite entre deux parcelles, plantations trop proches.

Le chantier voisin qui cause des dégâts

Lorsqu'un chantier provoque des fissures, des infiltrations ou des nuisances qui dépassent ce que l'on doit normalement supporter entre voisins, le propriétaire touché peut demander une compensation, même si aucune faute n'est démontrée. Le maître de l'ouvrage voisin peut ensuite, selon le cas, se retourner contre son entrepreneur.

Le meilleur outil reste préventif : un état des lieux contradictoire des immeubles voisins avant le début des travaux. Sans lui, prouver qu'une fissure est apparue pendant le chantier devient beaucoup plus difficile.

Servitudes : ce que disent les actes, ce que dit l'usage

Une servitude peut naître d'un titre, de la situation des lieux ou, dans certains cas, d'un usage prolongé. Après une vente, il arrive que le nouveau propriétaire conteste un passage que l'ancien tolérait.

La première étape est de reconstituer l'historique : actes de vente successifs, plans de division, actes de base, échanges entre voisins. C'est sur cette base que l'on peut négocier ou saisir le juge de paix.

Questions fréquentes

Droit des biens et voisinage : ce qu'il faut savoir

Un état des lieux de votre immeuble avant le démarrage, réalisé de manière contradictoire. Il servira de point de comparaison si des dégâts apparaissent.

Oui, si le trouble dépasse la mesure des inconvénients normaux du voisinage. Le juge apprécie selon les circonstances, notamment la durée et l'intensité des nuisances.

Le juge de paix est compétent pour de nombreux litiges entre voisins, notamment en matière de servitudes et de troubles de voisinage.

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