Pièce en cours de rénovation, murs et plafonds ouverts

Construction

Malfaçons, vices de construction et responsabilité des constructeurs

Une fissure, une infiltration, un carrelage qui se décolle. La question n'est pas seulement de savoir si c'est mal fait, mais à quel moment le défaut est apparu, s'il était visible à la réception et qui peut encore en répondre.

Exposer mon dossier +32 (0)2 344 49 20

En droit belge de la construction, la réception des travaux est le moment charnière. Elle marque la fin de l'exécution et, selon le contrat, l'agréation de l'ouvrage. Ce qui se passe avant et après elle n'obéit pas aux mêmes règles.

Les défauts visibles qui n'ont pas été signalés au moment où les travaux sont agréés deviennent, en principe, difficiles à invoquer ensuite. Les vices cachés, ceux qu'un maître de l'ouvrage normalement attentif ne pouvait pas voir, restent couverts. Et les vices les plus graves, ceux qui touchent à la solidité ou à la stabilité du bâtiment ou d'un élément important, relèvent d'une responsabilité particulière de dix ans.

Que vous soyez le propriétaire qui découvre le problème ou l'entrepreneur à qui on le reproche, l'analyse commence par la même chronologie : la date de la réception, ce qui a été écrit dans le procès-verbal, et la date à laquelle le défaut a été remarqué et dénoncé.

Le cabinet intervient notamment pour

Les situations les plus fréquentes dans cette matière

Défauts visibles et réserves

Ce qui doit figurer au procès-verbal de réception, et ce qu'il advient des réserves non levées.

Vices cachés véniels

Défauts réels mais sans gravité pour la stabilité : ils doivent être dénoncés et poursuivis dans un délai raisonnable après leur découverte.

Responsabilité décennale

Vices graves affectant la solidité ou la stabilité de l'ouvrage, pendant dix ans à partir de la réception.

Assurance des constructeurs

Identification des assureurs de l'entrepreneur et de l'architecte, et mise en cause dans la procédure.

Défense des entrepreneurs

Contester l'origine d'un désordre, une usure normale, un défaut d'entretien ou l'intervention d'un tiers.

Réception provisoire, réception définitive : laquelle compte ?

Beaucoup de contrats prévoient deux réceptions séparées par un délai, souvent d'un an. Selon ce qui a été convenu, l'agréation de l'ouvrage, c'est-à-dire l'acceptation des défauts visibles non réservés, intervient à l'une ou à l'autre. Il faut donc lire le contrat avant de signer quoi que ce soit.

Une réception tacite est également possible, par exemple quand le client prend possession des lieux et paie le solde sans remarque. C'est une situation fréquente dans les rénovations de maisons, et une source régulière de discussions.

La responsabilité de dix ans

L'entrepreneur et l'architecte répondent pendant dix ans, à compter de la réception, des vices graves qui mettent en péril la solidité ou la stabilité du bâtiment ou d'une de ses parties importantes. Cette responsabilité est d'ordre public : un contrat ne peut pas la supprimer.

Depuis 2018, la responsabilité décennale des entrepreneurs et des architectes doit en outre être assurée pour les travaux portant sur des logements lorsque l'intervention d'un architecte est requise. Savoir quel assureur couvrait quel intervenant au moment des travaux fait partie des premières vérifications.

Ce qu'il faut faire en découvrant un défaut

Le bon réflexe tient en quelques étapes, à suivre dans l'ordre :

Photographier et dater le défaut, et noter quand il est apparu.
Le dénoncer par écrit à l'entrepreneur, et à l'architecte s'il y en a un, en demandant une intervention dans un délai précis.
Ne pas réparer soi-même ni faire réparer par un tiers avant d'avoir figé la situation, sauf urgence réelle à documenter.
Réunir le contrat, les plans, le procès-verbal de réception et les factures.
Faire examiner la situation avant qu'un délai ne vous soit opposé.

Questions fréquentes

Malfaçons et vices : ce qu'il faut savoir

Oui, s'il s'agit d'un vice caché ou d'un vice grave relevant de la responsabilité décennale. Pour un défaut visible, le paiement sans réserve et la prise de possession peuvent valoir réception : il faut alors examiner ce qui a été accepté.

C'est parfois vrai, parfois non. Seul un examen technique permet de trancher, raison pour laquelle ces dossiers passent souvent par une expertise.

Oui, si un défaut de conception ou de contrôle a contribué au dommage. Le juge peut retenir la responsabilité de chacun, parfois solidairement ou in solidum.

Voir aussi

Matières connexes

Construction

Expertise et litiges

Retards, abandon de chantier, factures impayées, désordres : quand la négociation échoue, l'expertise est souvent l'étape qui décide du reste.

Lire la page →

Construction

Droit de la construction

Contrats, chantier, retards, factures contestées, réception, vices : le droit de la construction suit le bâtiment de sa conception à ses dix premières années.

Lire la page →

Responsabilité et assurances

Sinistre refusé, indemnité insuffisante, recours contre le responsable d'un dommage : faire jouer correctement les assurances de chacun.

Lire la page →

Prendre contact

Une question en malfaçons et vices ?

Exposez votre dossier : vous saurez s'il y a matière à agir, dans quel délai et selon quelle stratégie.

Exposer mon dossier +32 (0)2 344 49 20